Инструкция для покупателей жилья

Как купить квартиру в Уфе, которая вырастет в цене

Как узнать, вырастет ли цена на вашу новую квартиру в Уфе через несколько лет?
Связаться с отделом продаж
При выборе квартиры покупатели оценивают удобство и качество нового жилья, но не всегда учитывают инвестиционные характеристики. Даже если вы покупаете квартиру в Уфе для себя или своих близких, ситуация может измениться – возможно, вскоре вам понадобиться продать или обменять свою квартиру. Эксперты из агентства недвижимости «Отдела продаж новостроек» составили инструкцию о том, как найти квартиру, которая станет надёжным вложением и принесёт вам прибыль, а не убытки.
Выбор между новостройкой и вторичными квартирами в Уфе

Сегодня покупателям легко найти материалы со сравнением вторичного и нового жилья – этой теме посвящено множество статей и видео-обзоров. К сожалению, такие обзоры зачастую необъективны, потому что их публикацию заказывают участники рынка: застройщики или агентства недвижимости Уфы. При этом застройщики и их партнёры-риэлторы чаще всего приходят к выводу, что современные новостройки гораздо выгоднее «вторички»! В то же время агенты, работающие со вторичным жильём, находят множество доводов в пользу готовых квартир.

В этом вечном споре мы занимаем нейтральную позицию, поскольку работаем и на первичном, и на вторичном рынке недвижимости Уфы. Для нас важно рассказать клиенту обо всех преимуществах и недостатках новостроек и жилья из старого фонда – и помочь принять взвешенное решение. В этой статье мы расскажем о факторах, которые влияют на рост и падение стоимости квартир в Уфе, о которых риэлторы и застройщики обычно умалчивают.

Преимущества новостроек

Основные аргументы "ЗА" покупку квартир в новостройках Уфы
Выгодные цены и экономия на последующих платежах

Главное преимущество квартир в новостройках Уфы – это, безусловно, выгодная цена. На этапе строительства можно купить квартиру в хорошем районе по цене, которая на 15-20% ниже средних цен на вторичном рынке. При этом вы покупаете новое и качественное жильё, которое не нуждается в капитальном ремонте – ещё несколько лет вам не придётся платить взносы за капремонт или чинить коммуникации в своей квартире.

Сегодня в новостройках Уфы часто устанавливают лучевую разводку отопления и электронные датчики по учёту расхода воды и электроэнергии. Жильцы таких домов могут самостоятельно регулировать температуру батарей и отслеживать начисление платы за коммунальные услуги. При замене радиаторов не нужно отключать весь стояк, что упрощает ремонт и профилактические работы на старте отопительного сезона. Другая распространённая в Уфе тенденция – это установка панорамных окон, которые улучшают видовые характеристики.
Высокое качество нового жилья

Вопреки расхожим слухам, службы технического надзора строго контролируют качество строительства. При сдаче дома в эксплуатацию проходят проверку все системы коммуникаций (канализация и отопление, электрика, газоснабжение и т.д.).

Во всех новых жилых комплексах Уфы установлены системы противопожарной защиты с датчиками дыма и комнатами безопасности. Многие застройщики Уфы включают в проект дополнительные технические преимущества, чтобы привлечь клиентов в условиях высокой конкуренции.

Юридическая чистота сделки

Покупка квартиры от застройщика выгодна не только по цене, но и в силу юридической чистоты такой сделки. Заключая договор без посредников, клиенты сразу регистрируют право требования или право собственности в Росреестре и становятся первыми владельцами. В то же время права покупателя на вторичную недвижимость могут оспорить в суде – например, если полученная по наследству квартира была продана без согласия остальных наследников.
Большой выбор характеристик квартир

В новых жилых комплексах Уфы богатый выбор планировок, есть возможность выбора этажа, направления окон и вариантов отделки. Покупатели, которые хотят сделать ремонт по своему проекту, обычно выбирают «белую» (предчистовую) отделку – в таком случае на момент передачи ключей квартира уже полностью готова к финишным работам. Многие застройщики предлагают и чистовую отделку, которая обычно обходится дешевле самостоятельного ремонта со схожими материалами и выполняется квалифицированными мастерами.
Выгодные программы приобретения

В числе преимуществ новостроек в Уфе можно отметить широкий выбор программ приобретения. В нашем регионе действуют как федеральные, так и региональные программы по улучшению жилищных условий. К федеральным программам относится, например, материнские (семейные) сертификаты или военная ипотека, а к региональным – программа «Жилищный сберегательный счёт» Госкомитета РБ по Строительству и Архитектуре или льготные ипотечные программы «Уфимского Городского Агентства Ипотечного Кредитования».

На первичном рынке Уфы можно купить квартиру в ипотеку без первого взноса или в ипотеку со сниженной ставкой в рамках договора между застройщиком и банком. На начало 2019 года, минимальная ставка по социальной ипотеке в Уфе составила 6%, а по коммерческим программам – 7,5%. Наконец, некоторые застройщики Уфы предлагают собственные программы рассрочки или существенные скидки для тех покупателей, которые приобретают жильё с полной предоплатой. На нашем сайте вы можете рассчитать ипотеку на онлайн-калькуляторе.
Жилые комплексы Уфы с ипотекой без первого взноса
Защита государства

В прошлые годы в Уфе появился ряд проблемных объектов долевого строительства. Однако, нынешним покупателям не стоит отказываться от покупки квартиры в новостройке только из-за негативного опыта прошлых лет. В России завершается реформа долевого строительства, в рамках которой государство обеспечило дополнительные гарантии для дольщиков.

Во-первых, все вложения граждан в долевое строительство застрахованы государством через «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». В отличие от банковских вкладов, сумма страховой компенсации здесь не ограничивается 700 тысячами рублей, а покрывает весь понесённый ущерб. Во-вторых, застройщики Уфы переходят на использование эскроу-счетов в банках – по этой схеме жилые дома фактически строятся на деньги банка-партнёра. Средства дольщиков заморожены на эскроу-счётах и перечисляются застройщику только после окончания строительства.
Все эти факторы делают квартиры в новостройках высоколиквидными. Продать квартиру в новом доме с повышением цены можно ещё до завершения строительства – так поступают частные инвесторы, которые выкупают жильё на этапе котлована и продают перед сдачей дома по договору переуступки с удорожанием в 15%. Наиболее платёжеспособные арендаторы жилья в Уфе делают выбор в пользу новых квартир с хорошим ремонтом. В среднем по городу качество арендного жилья довольно низкое, поэтому собственникам квартир в новостройках в центре Уфы несложно найти квартиросъёмщика и установить высокую арендную плату.
Жилые комплексы в историческом центре Уфы

Недостатки новостроек

Основные аргументы "против" покупки квартир в новостройках Уфы
«Заморзка» вложений на время стройки

В среднем многоквартирный дом в Уфе строится в течение 3 лет. Чтобы не «замораживать» свои средства на такой долгий срок, покупатели ищут квартиры в новостройках с близким сроком сдачи. Но уже после возведения каркаса дома цены существенно вырастают – застройщики повышают стоимость на остаток непроданных квартир, а инвесторы в свою очередь – начинают реализацию квартир, выкупленных на этапе котлована.

Чаще всего неопытные покупатели соглашаются переплатить за объект на финальном этапе строительства, нежели покупать квартиру на «котловане». Но есть способы понизить свои риски: например, можно оформить ипотеку без первого взноса и вкладывать в стройку небольшие суммы ежемесячно. Основную сумму можно положить на депозит или «Жилищный Сберегательный Счёт», чтобы компенсировать потери на процентах - ипотека без первого взноса дороже обычной.

Ещё одна альтернатива – это беспроцентная рассрочка от застройщика на период строительства, которую предоставляют крупные компании. Наконец, можно купить квартиру в доме, строящемся по проектному финансированию - в таком случае сроки строительства значительно короче.
Жилые комплексы в Уфе с проектным финансированием
Риск переноса сроков

В строительстве всегда есть риск переноса сроков. Вопреки устоявшемуся мнению, отставание от плановых сроков возникает не только по вине недобросовестного застройщика. Порой на стройке случаются нештатные ситуации, а некоторые виды работ нельзя реализовать при неблагоприятных погодных условиях. Сложно одобрить действия застройщика, который заливает фундамент при температуре ниже минус 30 градусов, даже если это позволит ему уложиться в изначальный план.

В среднем по Уфе, новостройки в 2017-2018 годах сдавались с отставанием от плановых сроков на 6-8 месяцев. Есть и проблемные объекты, где стройка остановлена. Во многих из таких объектов вложения оформлялись по схеме ЖСК (жилищно-строительного кооператива), а не по долевому участию в рамках 214-ФЗ. В последние 5 лет законодательная база для строительства жилья с участием средств граждан постоянно дорабатывалась, чтобы снизить риски дольщиков. При использовании эскроу-счетов перенос сроков сдачи дома в пределах 6 месяцев считается допустимым. По истечении этого периода дольщики смогут забрать свои средства из банка.
Риск несоответствия качества

При приёмке объекта покупатели порой сталкиваются с несоответствием отделки параметрам, которые были заявлены в приложении к договору ДДУ. В таком случае застройщик обязан ликвидировать недочёты за свой счёт и вновь представить квартиру на приёмку. Как правило, застройщики Уфы не уклоняются от этой обязанности, но неудобство для покупателя заключается в очередном переносе даты передачи ключей.
Продолжение освоения квартала

Определённые неудобства присутствует в проектах комплексной застройки, когда на одном участке возводят несколько жилых домов. Как правило, крупные объекты в Уфе застраиваются в несколько очередей. В таком случае жильцы первых сданных домов вынуждены какое-то время жить по соседству со стройкой и ждать завершения благоустройства. Некоторые застройщики обеспечивают базовое благоустройство для каждой очереди с временными дорогами и площадками. Несмотря на эту компенсацию, комфортнее покупать жильё в финальной очереди строительства.
Жилые комплексы Уфы на финальной стадии строительства
Неудачное соседство

При покупке квартиры в новостройке нельзя заранее узнать, кто окажется вашими соседями. Для кого-то этот вопрос не играет большой роли, но некоторые покупатели ищут жильё более высокого класса, рассчитывая на благополучное соседство. В таком случае выгоднее может быть покупка вторичного жилья, где можно заранее познакомиться с соседями, ведь стоимость новостроек «бизнес-класса» часто сопоставима с готовым жильём в хороших районах. Не стоит забывать и о том, что в первый год после сдачи дома многие жильцы новостроек ведут ремонтные работы, что может помешать семьям с маленькими детьми.
По тем или иным параметрам строящееся жильё может не отвечать вашим ожиданиям: будь то сроки сдачи, качество отделки или будущее соседство. Часть этих опасений можно развеять, приобретая квартиры в последней очереди строительства. Тогда покупатели могут посетить почти завершённый квартал, оценить качество строительства ранее сданных домов. Однако, застройщики понимают эти преимущества и часто устанавливают более высокие цены в последних литерах. Таким образом, на первичном рынке жилья работает правило «чем меньше рисков, тем выше стоимость». Далее рассмотрим, как обстоят дела со вторичным жильём.

Преимущества вторичного жилья

Основные аргументы "ЗА" покупку вторичного жилья в Уфе
Квартира сразу переходит в пользование

Главное преимущество «вторички» хорошо известно и инвесторам, и покупателям жилья – пользоваться новой квартирой можно сразу после оформления сделки. Квартиру можно сразу заселить, сдать в аренду или использовать как залог по кредиту. Кредит под залог недвижимости в Уфе выгоднее, чем большинство программ для бизнеса, поэтому предприниматели всё чаще инвестируют в квартиры, чтобы пополнить оборотные средства. Одновременно собственник может сдать в аренду залоговую квартиру, что поможет погашать проценты по кредиту.
Развитая инфраструктура

Кварталы в старых районах Уфы обычно уже обеспечены необходимой инфраструктурой: во дворах есть школы, детские сады, зоны для отдыха и занятий спортом. Покупатели вторичного жилья могут сразу оценить доступность медицинских и образовательных услуг, познакомиться с местными жителями и расспросить их о плюсах и минусах жизни в квартале. Инфраструктура района влияет на конечную стоимость жилья. Например, в последние годы в Уфе наметился рост цен на квартиры в типовых домах, которые находятся рядом с престижными школами и гимназиями.
Широкий выбор локаций

В Уфе нет недостатка предложений по вторичному жилью – доступны квартиры во всех районах и ценовых категориях. В некоторых кварталах строительство новых жилых домов невозможно по действующим градостроительным нормам: например, территория может быть окружена природоохранными зонами.
Покупая квартиру в таком квартале, собственники могут быть уверены, что стоимость объекта будет стабильной из-за ограниченного предложения.

Долгое время по этой причине сохранялись высокие цены на квартиры в историческом центре Уфы. Однако, в последние годы проходит расселение частного сектора в Кировском и Ленинском районах города. Поэтому покупателям не стоит доверять таким аргументам продавца, как «Здесь уже 50 лет ничего не строят», а изучить действующую Стратегию развития города Уфы или проконсультироваться с экспертами.
Доступны квартиры с полной обстановкой

На вторичном рынке Уфы есть предложения квартир с готовым ремонтом, мебелью и бытовой техникой. Не всегда обстановка в них отвечает современным тенденциям, но встречаются варианты со стильным дизайнерским интерьером, качественной мебелью и техникой. Такие квартиры в Уфе обычно продают собственники, переезжающие в другие города или за рубеж. Если вы не хотите тратить время на ремонт и покупку мебели, то стоит ориентироваться на такие варианты.

Недостатки вторичного рынка

Основные аргументы "ПРОТИВ" покупки вторичного жилья в Уфе
Непрозрачное ценообразование

В силу разобщённости индивидуальных покупателей и продавцов, посредники оказывают сильное влияние на ценообразовании на вторичном рынке Уфы. Агенты по недвижимости пользуются тем, что при поиске жилья покупатели ограничены во времени – например, недавно переехали в Уфу и вынуждены тратить на аренду средства, предназначенные для покупки квартиры. Потребуется много времени, чтобы обзвонить и объехать всех собственников, размещающих квартиры на Авито и других ресурсах. Начиная самостоятельный поиск квартиры, покупатели вскоре узнают, что не все владельцы готовы сразу продать недвижимость – кто-то ещё не освободил квартиру или сдаёт объект в аренду, «прицениваясь» к варианту продажи.

В итоге покупатели обращаются к риэлторам и покупают жильё по той стоимости, которая риэлтору кажется объективной – «средней по рынку». Анализируя цены, риэлторы чаще всего учитывают только текущее соотношение спроса и предложения и базовые характеристики объекта (дата постройки, планировка, ремонт и т.п.). Из-за поверхностной оценки возрастает риск купить неликвидную квартиру в Уфе. Например, вскоре новый владелец может узнать, что рядом планируется постройка нового жилого комплекса – из-за этого цены на жильё старого фонда снизятся, а в течение нескольких лет на квартиру практически не будет спроса.
Высокий износ инфраструктуры

По данным администрации города, сети водоснабжения в Уфе изношены на 83%, водоотведения – на 69%, а тепловые сети в разных районах – от 60 до 70%. Такая ситуация сложилась во многих регионах России, где бум инфраструктурного строительства пришёлся на 1980-е годы, а в 1990-х обслуживание городских сетей практически не проводилось. Большинство домов, построенных в Уфе ранее 2000 года, нуждается в капитальном ремонте и обновлении коммунальных сетей. Собственники такого жилья должны ежемесячно оплачивать взносы за капремонт дополнительно к основной плате за коммунальные услуги. Проверить, включён ли дом в программу капитального ремонта, можно на сайте регионального оператора.

Юридические риски

К сожалению, при продаже вторичного жилья в Уфе до сих пор встречается немало случаев мошенничества. Одна из распространённых «серых схем» - это продажа жилья без согласия всех проживающих в них граждан. Например, по закону допустимо «выписать» из квартиры жильца, который отбывает срок наказания в местах лишения свободы. Однако, по окончании срока наказания, гражданин имеет право восстановить прописку по месту постоянного проживания. Если квартира уже перешла к новому собственнику, то прописку можно восстановить по суду.

Нередко недобросовестные продавцы пользуются тем, что покупатели жилья не осведомлены о процедурах формирования выписок из ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимости) . В электронной выписке указывают только одного (последнего) собственника квартиры, но это не означает, что квартиру ни разу не перепродавали. Для получения данных об истории перехода прав собственности необходимо обращаться в Росреестр. Предыдущие владельцы жилья могут оспорить сделку в течение 3-х лет после перехода права собственности, а иногда этот срок может быть продлён (например, если истец в этот период находился на военной службе).
Непродуманная планировка двора

Этот недостаток старого фонда жилья в Уфе очевиден и для неспециалистов. Во многих дворах не предусмотрены автостоянки на прилегающей территории или подземный паркинг, из-за чего почти всё пространство занято машинами. Нет безопасных детских площадок, а первые этажи жилых домов заняты коммерческими предприятиями, из-за чего во дворе шумно, много посторонних посетителей и машин. Застройщики тоже нередко отводят места под магазины и салоны услуг на первых этажах, но в новых домах для них обычно проектируются отдельные входы с улицы, а въезд во двор закрывают шлагбаумом.
Нет однозначного ответа на вопрос о том, что выгоднее - покупка квартиры в новостройке Уфы или на вторичном рынке. У каждого свои запросы и приоритеты, которые необходимо учитывать при подборе объекта недвижимости. Однако, можно выделить несколько тенденций, которые стоит учитывать всем покупателям жилья.
1. Квартиры в новостройках Уфы более ликвидны, чем в домах старого фонда
Как и все индустриальные постройки, многоквартирные жилые дома имеют свой жизненный цикл. Основные его этапы: 1) строительство, 2) эксплуатация, во время которой проводятся текущие ремонты, 3) модернизация или реконструкция, когда проводится капитальный ремонт и обновление коммуникаций, 4) снос здания или сооружения. Решение о сносе принимается в тот момент, когда расходы на капремонт превышают издержки упущенных возможностей. Другими словами, становится целесообразнее демонтировать старое здание и использовать земельный участок для других целей.

В российских городах опыт масштабной реновации жилого фонда пока сложился только в Москве, но профессиональные инвесторы понимают, что ветхие жилые здания в Уфе или других городах рано или поздно будут демонтированы. Исключение составляют только здания, обладающие статусом культурно-исторического памятника. Инвестиционная привлекательность квартир в обычных жилых домах снижаются, когда зданию более 20 лет. Спустя несколько лет такое жильё сложно перепродать по более высокой или той же цене, по которой его купили. Этот тренд легко отследить, если сравнить динамику цен на квартиры в домах старых серий за вычетом инфляции.

2. Изменение предложения влияет на цену
Чтобы сохранить свои вложения, стоит выбирать жильё в освоенных районах. Например, в недавно построенных жилых комплексах, в непосредственной близости от которых не проводится дальнейшее строительство. В Уфе «в группе риска» находятся дома вблизи частного сектора, поскольку постепенно проводится расселение и застройка участков. Когда рядом с многоквартирным домом предыдущего поколения появляется новый жилой комплекс, спрос потребителей переключается на него.

Поэтому многие специалисты по недвижимости рекомендуют покупать жильё в кварталах, которые граничат с городскими парками и природоохранными зонами. Перевод лесопарковых участков в класс земель, предназначенных для застройки, в Уфе происходит достаточно редко. Поэтому владельцы жилья вблизи парков смогут не только наслаждаться хорошим, но и обезопасить свои вложения. Цены на такое жильё остаются стабильными даже при негативном среднерыночном тренде.

3. Покупка квартиры в новостройке Уфы – инструмент сохранения капитала
На ранних этапах строительства квартиры в новостройках значительно дешевле, чем квартиры в недавно сданных домах в том же районе. За 2-3 года строительства дома в Уфе происходит удорожание объекта в среднем на 15-20%. Такой рост цен способен не только компенсировать инфляцию, которая сейчас составляет около 4-5%, но и принести доход при перепродаже.

Профессиональные инвесторы фиксируют свою прибыль, выходя из проекта ещё до ввода дома в эксплуатацию. На финальном этапе стройки цены на жильё в новостройках Уфы фактически сравниваются с ценами на готовое жильё в новых домах, поэтому оттягивать момент продажи нет смысла. Вступая в долевое строительство на этапе «котлована» и переуступая объект права до сдачи дома, инвестор может получить доход в 15% всего за 1,5-2 года.

В условиях нестабильной экономики и валютных «скачков» покупка качественного жилья в новостройках также становится инструментом сохранения капитала. В последние годы многие россияне перестали пользоваться банковскими депозитами для сохранения средств, так как начисляемые проценты едва перекрывают инфляцию. Вдобавок участились случаи отзыва лицензий у банков, после чего вкладчики-физические лица вынуждены долго ждать выплаты компенсаций, а юридические лица – и вовсе теряют свои вложения.

ЗАПИСАТЬСЯ НА КОНСУЛЬТАЦИЮ
Нажимая на кнопку "Отправить" вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.