СТУДИИ И жилые апартаменты - новые форматы недвижимости
Почему однокомнатные квартиры в Уфе теряют популярность?
Однокомнатные квартиры долгое время оставались самым востребованным типом жилья в новостройках Уфы. Однако, в последние годы появляются новые виды планировок и форматы недвижимости: студии, квартиры 2-смарт и жилые апартаменты.

В этом обзоре специалисты «Отдела продаж новостроек» собрали все факты о новых форматах жилья, юридических тонкостях и выгодах при покупке апартаментов
1
Студия или "однушка": метры решают всё?
В каких случаях выгоднее купить не однокомнатную квартиру, а студию? Как правильно обустроить студию для проживания или для аренды?
2
Смарт-планировки: умное решение квартирного вопроса
На что стоит обратить внимание при выборе квартир с планировкой 2-смарт и 3-смарт в новостройках Уфы?
3
Жилые апартаменты - новый формат недвижимости в Уфе
Чем апартаменты отличаются от обычных квартир? Развенчиваем самые распространённые мифы о формате типе жилья.
ЧАСТЬ 1
Студия или "однушка": квадратные метры
решают всё?

В прошлом году были внесены поправки в Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве». Изначально освещение реформы в СМИ было не вполне точным – появилась масса публикаций об отмене «долёвки» в связи с переходом на проектное финансирование. На самом деле, речь идёт об изменении схемы взаимодействия дольщиков, застройщиков и банков, которые кредитуют строительство жилья.
В чём преимущества квартиры-студии?

Проектное финансирование – это одна из схем инвестиционного финансирования, где долговые обязательства получателя инвестиций обеспечиваются теми денежными потоками, которые генерирует сам проект. При инвестировании в строительство денежный поток генерируют сделки с недвижимостью. Запрашивая кредит в банке, застройщик жилья может погасить долговые обязательства за счёт продажи квартир.

Проектное финансирование строительства широко применяется за рубежом: в Европе, США, в странах Азии и Персидского залива. Важным отличием зарубежной практики является то, что иностранные застройщики не всегда могут продавать квартиры в строящихся домах. В таком случае кредит перед банком погашают за счёт продаж готового жилья по окончании стройки.

В Западной Европе долговая нагрузка застройщика не так высока: кредит на строительство можно получить от 3-4%. Сейчас российские банки кредитуют застройщиков по более высоким ставкам – в среднем около 10-12%. Рост цен на жильё в новостройках на 10% сделает покупку квартир недоступной для многих россиян и усилит социальную напряженность.

Поэтому Правительство РФ решило сохранить схему долевого строительства с продажей квартир на начальных этапах стройки. Суть поправок к 214-ФЗ заключается в том, что средства дольщиков теперь не будут сразу поступать к застройщику. Банки, предоставляющие проектное финансирование, откроют для дольщиков специализированные эскроу-счета. Все средства от продажи квартир будут заморожены на этих счетах до конца строительства.

Когда дольщики получат ключи от своих квартир, эскроу-счёта будут разблокированы – и застройщик сможет использовать эти средства для погашения кредита перед банком. Если же застройщик не выполнит свои обязательства перед дольщиками, то деньги с эскроу-счёта будут возвращены покупателю жилья в полном объёме.

На первый взгляд кажется, что эта схема не отличается от европейской – из-за «блокировки» эскроу-счётов застройщики не могут погашать кредит по ходу строительства. Но на практике есть один важный – плавающая ставка, привязанная к объёму продаж. Чем больше квартир будет продано на этапе строительства, тем меньше будет долг застройщика перед банком.

Банкам невыгодно финансировать застройку невостребованных объектов: дома низкого качества, в неблагоприятных районах и т.д. Поэтому кредиторы поощряют тех застройщиков, которые гарантируют высокий спрос потребителя на свои объекты. А что может лучше подтвердить спрос, чем хорошие продажи ещё на этапе строительства? Поэтому ставку по кредиту для застройщика решили увязать с объёмом продаж по долевому участию.


Краткие выводы по разделу
С 1 июня 2019 года все застройщики России перейдут на схему финансирования строительства через эскроу-счета.
Схема долевого строительства при этом не будет отменена – покупатели жилья по-прежнему могут приобретать квартиры в строящихся домах
Реформа проходит по сценарию, который позволяет избежать резкого скачка цен на жильё
Продажи строящегося жилья позволят застройщикам снизить проценты по кредиту и удерживать цены на доступном для потребителя уровне
ЧАСТЬ 2
Смарт-планировки: умное решение
квартирного вопроса
Сегодня многие застройщики Уфы предлагают квартиры с нетиповым числом комнат, обозначаемым на планах 1+ или 2s, 2+ или 3s. Общее наименование такого типа жилья - это "смарт-квартиры" или "квартиры с умной планировкой". По факту, это могут быть как однокомнатные, так и многокомнатные квартиры.

Планировочные решения "смарт" позволяют сэкономить на квадратных метрах без потерь в функционале жилых помещений. Увы, в ряде случаяв приставка "смарт" - это лишь маркетинговая уловка. Далее мы расскажем о том, на какие детали в планировке стоит обратить внимание, чтобы выбрать действительно удобную 2-смарт или 3-смарт квартиру.

"Смарт-квартира", как и самодельная перепланировка типовой "однушки" в барские хоромы, не должна отвлекать от простой истины: комнат в квартире столько, сколько окон. Окна обеспечивают естественное освещение и вентиляцию в жилом помещении. Жить в комнате без окон - крайне некомфортно, поэтому окна делают даже в тюрьмах.
Илья Варламов
Российский урбанист, архитектор
Основатель фонда "Городские проекты"
Одной из основных норм по планировке жилья в России является норма инсоляции - она регулирует количество часов, в течение которых в помещение должен проникать естественный свет. Это требование создано не только для экономии электроэнергии, но также исходя из физиологических потребностей будущих жильцов.

В смарт-планировке проектировщики могут отказаться от лишних перегородок и межкомнатных стен, но не от достаточной освещённости функциональных зон. При совмещении кухни с гостиной в каждой зоне должно сохраняться отдельное окно - это позволяет разграничить помещение без дополнительных элементов дизайна: декоративных колонн, барных стоек и др.
Как поведут себя застройщики Уфы?

Рынок новостроек Уфы – один из крупнейших в России. В последнюю декаду наш регион входит в федеральный Топ-10 по объёму строительства жилья – преимущественно за счёт многочисленных новостроек в столице республики. Высокий спрос на жильё в новостройках Уфы сохраняется и в настоящее время, поэтому застройщикам невыгодно сокращать объёмы строительства.

Застройщики пригородного жилья: коттеджей, таунхаусов и низкоэтажных домов – могут отказаться от продаж по ДДУ и финансировать стройку самостоятельно с повышением цены на готовые объекты. Застройщики крупных жилых комплексов и жилых кварталов будут обращаться за проектным финансированием в банки, что на первых этапах также приведёт к росту средних цен за 1 кв. метр городского жилья.

Некоторые застройщики уже Уфы начали сотрудничество с банками в рамках новых законодательных требований, хотя поправки к 214-ФЗ ещё не вступили в силу. По данным «Отдела продаж новостроек», к началу лета 2019 года проектное финансирование с эскроу-счетами используют три коммерческих застройщика и один муниципальный застройщик – АО СЗ «УГАИК».

Динамика цен зависит от того, как поведёт себя тот или иной застройщик в новой ситуации. Звучали прогнозы, что рост цен на первичном рынке Уфы составит до 20% – есть опасение, что будет и такая цифра. Но мы сейчас склоняемся к более оптимистичному варианту 10 – 12%.
Артём Ковшов
Заместитель главы Госкомитета Башкирии по строительству и архитектуре
На сегодняшний день, многие новостройки Уфы продолжают регистрацию ДДУ без открытия эскроу-счетов. Легально ли это? В большинстве случаев – да, поскольку в законе оговорены исключения для тех домов, которые начали строить ещё до запуска реформы. Важным критерием является степень готовности объекта - продавать квартиры без эксроу-счетов можно только в тех домах, чья готовность превышает 30%. На практике «готовность 30%» означает, что каркас здания должен быть возведён примерно наполовину.

Пока достраиваются оставшиеся проекты без эскроу-счетов, покупатели жилья в Уфе не ощутят существенного роста цен на новостройки. Это последний шанс купить жильё в высокой степени готовности без «банковской наценки». Среди партнёров «Отдела продаж новостроек» право на регистрацию ДДУ без открытия эскроу-счетов получили застройщики жилых домов «Зелёная роща», «Литер 3», «Эрмитаж Горсовет» и «Эрмитаж Зелёная роща». У этих объектов завершается или уже завершено возведение каркаса здания.

В крупных новостройках Уфы после 1 июля 2019 года стоит ожидать роста цен, поскольку для продолжения работы застройщики будут привлекать проектное финансирование. В начале лета, напротив, многие компании снижают цены в рамках специальных акций.

Например, застройщик «Дома на Ленина» в июне 2019 года установил цену 65.000 рублей за 1 кв. м, что значительно ниже средней цены на жильё в историческом центре Уфы. Застройщик ЖК «Белая река» также предлагает скидки на квартиры в рамках сезонной акции.

В будущем сезонные скидки от застройщиков станут редкостью, поскольку банки будут регулировать ценовую политику в рамках соглашения о проектном финансировании.

Краткие выводы по разделу
Большинство застройщиков Уфы не смогут вводить большие объёмы жилья без участия банков
В новостройках Уфы, где внедрены расчёты по эскроу-счетам, цены вырастут в среднем на 10-12%
На прежнем уровне сохранятся цены в жилых комплексах Уфы на высокой стадии готовности - они будут достроены без эскроу-счетов
Сезонные акции со снижением цен станут редкостью на рынке новостроек, так как цены будут контролировать банки
ЧАСТЬ 3
Как реформа повлияет на условия и ставки по ипотеке в Уфе?

На сегодняшний день более 60% сделок на рынке новостроек Уфы проходят с привлечением ипотеки. В связи с реформой долевого строительства этот показатель может вырасти до 80-90% в перспективе 4-5 лет. Эту тенденцию нельзя назвать негативной. Доля ипотеки в 90% и выше характерна для рынка жилья в развитых странах: в Германии, Швеции, Норвегии практически все покупатели жилья используют ипотеку.
Резонно будет отметить, что ипотечные ставки в странах Западной Европы значительно ниже, чем в России. Появление более доступной ипотеки – это одна из задач социальной политики, которой уделяется максимум внимания в последние годы. За последнюю «пятилетку», ставки по ипотеке в Уфе заметно снизилась. К концу 1 полугодия 2019 года средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки Уфы составила 9,8% - против 14,7% в тот же период 2014 года.

Застройщики Уфы также вносят свой вклад в повышение доступности ипотеки - появилась практика со-финансирования процентов по ипотеке. Например, весной 2019 году ГК «Госстрой» заключила партнёрское соглашение с банком ВТБ. На начало июня 2019 года, минимальный стартовый процент по ипотеке на объекты ГК «Госстрой» составил 6,5%. Это один из самых доступных жилищных кредитов в Уфе без ограничения целевых групп заёмщиков.

Продолжается развития государственных ипотечных программ. В 2018 году была запущена федеральная программа «Семейной ипотеки с господдержкой», в рамках которой семьи с двумя детьми могут получить кредит на жильё от 6%. Весной 2019 года сняты ограничения по периоду субсидирования «Семейной ипотеки» – теперь ставка 6% применяется в течение всего срока кредитования. В свою очередь, застройщики могут со-финансировать ипотеку для семейных покупателей. Так, для клиентов группы компаний «Госстрой» ставка по «Семейной ипотеке» составляет 5%.

При процентных ставках по ипотеке на уровне 5-6% и реальной инфляции на уровне 6-7% покупателям жилья в Уфе выгоднее приобретать жильё в кредит, нежели копить средства на покупку без использования кредита. Рост цен на жильё, инфляция и низкие проценты по банковским вкладам полностью «перекрывают» экономию на ипотечных процентах.
Краткие выводы по разделу
Доля ипотечных сделок на рынке новостроек вырастет до 80-90% в перспективе 5 лет
За последние 5 лет средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки Уфы снизилась с 14,7% до 9,8%
Застройщики Уфы со-финансируют ипотеку для своих клиентов, поэтому квартиру в новостройке Уфы можно купить по ставке от 6,5%
Ставка 6% по "Семейной ипотеке с господдержкой" стала бессрочной, а для клиентов застройщиков - снижена до 5%