Реформа долевого строительства и рынок новостроек уфы
Цены на новостройки Уфы
Что изменится после 1 июля 2019 года?
С 1 июля 2019 года вступают в силу поправки к Федеральному закону 214 «Об участии в долевом строительстве». Многие участники рынка недвижимости ранее заявили о том, что реформа приведёт к росту цен на квартиры в Уфе – как на первичном, так и на вторичном рынке.

Эксперты «Отдела продаж новостроек» изучили различные факторы, влияющие на ценообразование на рынке недвижимости Уфы. Основные выводы исследования: несмотря на повышение средних цен, на рынке по-прежнему сохранятся доступные варианты жилья стоимостью до 1,5 млн рублей. Узнайте все подробности в нашей статье.
1
В чём суть федеральной реформы долевого строительства?
Стратегия Правительства РФ в рамках реформы и её влияние на рынок новостроек в регионах
2
Как эскроу-счета повлияют на цены на новостройки Уфы?
Почему застройщики заявляют о "неизбежном" повышении цен после перехода на расчёты через эскроу-счета
3
Как реформа повлияет на условия и ставки по ипотеке?
Как изменится процесс оформления ипотеки на новостройки и нужно ли готовиться к росту процентных ставок
ЧАСТЬ 1
В чём суть федеральной реформы долевого строительства

В прошлом году были внесены поправки в Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве». Изначально освещение реформы в СМИ было не вполне точным – появилась масса публикаций об отмене «долёвки» в связи с переходом на проектное финансирование. На самом деле, речь идёт об изменении схемы взаимодействия дольщиков, застройщиков и банков, которые кредитуют строительство жилья.
Что такое проектное финансирование?

Проектное финансирование – это одна из схем инвестиционного финансирования, где долговые обязательства получателя инвестиций обеспечиваются теми денежными потоками, которые генерирует сам проект. При инвестировании в строительство денежный поток генерируют сделки с недвижимостью. Запрашивая кредит в банке, застройщик жилья может погасить долговые обязательства за счёт продажи квартир.

Проектное финансирование строительства широко применяется за рубежом: в Европе, США, в странах Азии и Персидского залива. Важным отличием зарубежной практики является то, что иностранные застройщики не всегда могут продавать квартиры в строящихся домах. В таком случае кредит перед банком погашают за счёт продаж готового жилья по окончании стройки.

В Западной Европе долговая нагрузка застройщика не так высока: кредит на строительство можно получить от 3-4%. Сейчас российские банки кредитуют застройщиков по более высоким ставкам – в среднем около 10-12%. Рост цен на жильё в новостройках на 10% сделает покупку квартир недоступной для многих россиян и усилит социальную напряженность.

Поэтому Правительство РФ решило сохранить схему долевого строительства с продажей квартир на начальных этапах стройки. Суть поправок к 214-ФЗ заключается в том, что средства дольщиков теперь не будут сразу поступать к застройщику. Банки, предоставляющие проектное финансирование, откроют для дольщиков специализированные эскроу-счета. Все средства от продажи квартир будут заморожены на этих счетах до конца строительства.

Когда дольщики получат ключи от своих квартир, эскроу-счёта будут разблокированы – и застройщик сможет использовать эти средства для погашения кредита перед банком. Если же застройщик не выполнит свои обязательства перед дольщиками, то деньги с эскроу-счёта будут возвращены покупателю жилья в полном объёме.

На первый взгляд кажется, что эта схема не отличается от европейской – из-за «блокировки» эскроу-счётов застройщики не могут погашать кредит по ходу строительства. Но на практике есть один важный – плавающая ставка, привязанная к объёму продаж. Чем больше квартир будет продано на этапе строительства, тем меньше будет долг застройщика перед банком.

Банкам невыгодно финансировать застройку невостребованных объектов: дома низкого качества, в неблагоприятных районах и т.д. Поэтому кредиторы поощряют тех застройщиков, которые гарантируют высокий спрос потребителя на свои объекты. А что может лучше подтвердить спрос, чем хорошие продажи ещё на этапе строительства? Поэтому ставку по кредиту для застройщика решили увязать с объёмом продаж по долевому участию.


Краткие выводы по разделу
С 1 июня 2019 года все застройщики России перейдут на схему финансирования строительства через эскроу-счета.
Схема долевого строительства при этом не будет отменена – покупатели жилья по-прежнему могут приобретать квартиры в строящихся домах
Реформа проходит по сценарию, который позволяет избежать резкого скачка цен на жильё
Продажи строящегося жилья позволят застройщикам снизить проценты по кредиту и удерживать цены на доступном для потребителя уровне
ЧАСТЬ 2
Как эскроу-счета повлияют на цены
на новостройки Уфы?
Ожидаемый результат реформы – снижение цен на жильё в течение 5-7 лет. Предоставляя проектное финансирование, банки смогут в значительной степени влиять на ценообразование на рынке новостроек. Основными кредиторами строительства жилья в России остаются государственные банки. Госбанки обязаны повышать доступность жилья для населения и могут требовать снижения конечных цен в качестве условия выдачи кредита.

Тем не менее, в первые 2-3 года со старта реформы рыночные цены на новостройки вырастут. Это связано с тем, что в России механизмы взаимодействия между банками и застройщиками пока не выработаны. Обе стороны затрачивают ресурсы на внедрение новых практик и часть расходов будет включена в конечную стоимость жилья.

В 2019 году реформа долевого строительства приведет к росту цен на недвижимость. Однако, эта тенденция не драматична - повышение цен будет незначительным и кратковременным. По нашим оценкам, уже в 2020 году ситуация начнёт стабилизироваться
Герман Греф
Президент и председатель правления
Сбербанка России
Есть две основных стратегии, к которым могут прибегнуть застройщики жилья в свете реформы долевого строительства. Первый вариант – это переход к финансированию стройки за счёт собственных ресурсов, обычно с сокращением объёма строительства. Второй вариант – это использование проектного финансирования с открытием эскроу-счетов в рамках 214-ФЗ.

В первом случае застройщики не ведут расчёты через эскроу-счета и не могут продавать жильё по долевой схеме. Такая схема эффективна в проектах небольшого объёма – например, комплексах таунхаусов или низкоэтажных многоквартирных домах. Эти виды жилья строятся достаточно быстро, поэтому застройщик не должен надолго «замораживать» свои средства в многолетней стройке. Если же речь идёт о комплексной застройке, то сотрудничество с банком более выгодно.
Как поведут себя застройщики Уфы?

Рынок новостроек Уфы – один из крупнейших в России. В последнюю декаду наш регион входит в федеральный Топ-10 по объёму строительства жилья – преимущественно за счёт многочисленных новостроек в столице республики. Высокий спрос на жильё в новостройках Уфы сохраняется и в настоящее время, поэтому застройщикам невыгодно сокращать объёмы строительства.

Застройщики пригородного жилья: коттеджей, таунхаусов и низкоэтажных домов – могут отказаться от продаж по ДДУ и финансировать стройку самостоятельно с повышением цены на готовые объекты. Застройщики крупных жилых комплексов и жилых кварталов будут обращаться за проектным финансированием в банки, что на первых этапах также приведёт к росту средних цен за 1 кв. метр городского жилья.

Некоторые застройщики уже Уфы начали сотрудничество с банками в рамках новых законодательных требований, хотя поправки к 214-ФЗ ещё не вступили в силу. По данным «Отдела продаж новостроек», к началу лета 2019 года проектное финансирование с эскроу-счетами используют три коммерческих застройщика и один муниципальный застройщик – АО СЗ «УГАИК».

Динамика цен зависит от того, как поведёт себя тот или иной застройщик в новой ситуации. Звучали прогнозы, что рост цен на первичном рынке Уфы составит до 20% – есть опасение, что будет и такая цифра. Но мы сейчас склоняемся к более оптимистичному варианту 10 – 12%.
Артём Ковшов
Заместитель главы Госкомитета Башкирии по строительству и архитектуре
На сегодняшний день, многие новостройки Уфы продолжают регистрацию ДДУ без открытия эскроу-счетов. Легально ли это? В большинстве случаев – да, поскольку в законе оговорены исключения для тех домов, которые начали строить ещё до запуска реформы. Важным критерием является степень готовности объекта - продавать квартиры без эксроу-счетов можно только в тех домах, чья готовность превышает 30%. На практике «готовность 30%» означает, что каркас здания должен быть возведён примерно наполовину.

Пока достраиваются оставшиеся проекты без эскроу-счетов, покупатели жилья в Уфе не ощутят существенного роста цен на новостройки. Это последний шанс купить жильё в высокой степени готовности без «банковской наценки». Среди партнёров «Отдела продаж новостроек» право на регистрацию ДДУ без открытия эскроу-счетов получили застройщики жилых домов «Зелёная роща», «Литер 3», «Эрмитаж Горсовет» и «Эрмитаж Зелёная роща». У этих объектов завершается или уже завершено возведение каркаса здания.

В крупных новостройках Уфы после 1 июля 2019 года стоит ожидать роста цен, поскольку для продолжения работы застройщики будут привлекать проектное финансирование. В начале лета, напротив, многие компании снижают цены в рамках специальных акций.

Например, застройщик «Дома на Ленина» в июне 2019 года установил цену 65.000 рублей за 1 кв. м, что значительно ниже средней цены на жильё в историческом центре Уфы. Застройщик ЖК «Белая река» также предлагает скидки на квартиры в рамках сезонной акции.

В будущем сезонные скидки от застройщиков станут редкостью, поскольку банки будут регулировать ценовую политику в рамках соглашения о проектном финансировании.

Краткие выводы по разделу
Большинство застройщиков Уфы не смогут вводить большие объёмы жилья без участия банков
В новостройках Уфы, где внедрены расчёты по эскроу-счетам, цены вырастут в среднем на 10-12%
На прежнем уровне сохранятся цены в жилых комплексах Уфы на высокой стадии готовности - они будут достроены без эскроу-счетов
Сезонные акции со снижением цен станут редкостью на рынке новостроек, так как цены будут контролировать банки
ЧАСТЬ 3
Как реформа повлияет на условия и ставки по ипотеке в Уфе?

На сегодняшний день более 60% сделок на рынке новостроек Уфы проходят с привлечением ипотеки. В связи с реформой долевого строительства этот показатель может вырасти до 80-90% в перспективе 4-5 лет. Эту тенденцию нельзя назвать негативной. Доля ипотеки в 90% и выше характерна для рынка жилья в развитых странах: в Германии, Швеции, Норвегии практически все покупатели жилья используют ипотеку.
Резонно будет отметить, что ипотечные ставки в странах Западной Европы значительно ниже, чем в России. Появление более доступной ипотеки – это одна из задач социальной политики, которой уделяется максимум внимания в последние годы. За последнюю «пятилетку», ставки по ипотеке в Уфе заметно снизилась. К концу 1 полугодия 2019 года средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки Уфы составила 9,8% - против 14,7% в тот же период 2014 года.

Застройщики Уфы также вносят свой вклад в повышение доступности ипотеки - появилась практика со-финансирования процентов по ипотеке. Например, весной 2019 году ГК «Госстрой» заключила партнёрское соглашение с банком ВТБ. На начало июня 2019 года, минимальный стартовый процент по ипотеке на объекты ГК «Госстрой» составил 6,5%. Это один из самых доступных жилищных кредитов в Уфе без ограничения целевых групп заёмщиков.

Продолжается развития государственных ипотечных программ. В 2018 году была запущена федеральная программа «Семейной ипотеки с господдержкой», в рамках которой семьи с двумя детьми могут получить кредит на жильё от 6%. Весной 2019 года сняты ограничения по периоду субсидирования «Семейной ипотеки» – теперь ставка 6% применяется в течение всего срока кредитования. В свою очередь, застройщики могут со-финансировать ипотеку для семейных покупателей. Так, для клиентов группы компаний «Госстрой» ставка по «Семейной ипотеке» составляет 5%.

При процентных ставках по ипотеке на уровне 5-6% и реальной инфляции на уровне 6-7% покупателям жилья в Уфе выгоднее приобретать жильё в кредит, нежели копить средства на покупку без использования кредита. Рост цен на жильё, инфляция и низкие проценты по банковским вкладам полностью «перекрывают» экономию на ипотечных процентах.
Краткие выводы по разделу
Доля ипотечных сделок на рынке новостроек вырастет до 80-90% в перспективе 5 лет
За последние 5 лет средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки Уфы снизилась с 14,7% до 9,8%
Застройщики Уфы со-финансируют ипотеку для своих клиентов, поэтому квартиру в новостройке Уфы можно купить по ставке от 6,5%
Ставка 6% по "Семейной ипотеке с господдержкой" стала бессрочной, а для клиентов застройщиков - снижена до 5%